|
Qu’est-ce qu’une expertise ?
Présentation d’un rapport d’expertise L’achat d’une habitation est le plus grand et l'unique investissement que les personnes ne pourront jamais faire. Même si cela n’est qu’une résidence primaire, un logement secondaire pour les vacances ou un investissement, l’achat d’un bien immobilier est une transaction financière complexe qui exige des multiples parties de réussir à conclure le marché engagé.La plus part des personnes impliquées sont très familières à ce genre d'affaire. L’agent immobilier est la personne la plus commune de la transaction. La compagnie d’hypothèque fournit le capital financier nécessaire pour financer la transaction. La compagnie de titre s’assure que les aspects de la transaction soient complets et que le passage du titre du vendreur à l’acheteur soit clair. De fait, qui garantie le bon alignement de la valeur de la propriété et du montant à payer ? Il y a bien trop de personnes exposées dans le processus de biens immobiliers pour laisser ainsi une transaction se faire sans au moins s’assurer que la valeur de la propriété est à la mesure du montant à payer. C’est ici que l’expertise entre en jeu. Cette dernière est une estimation impartiale de ce que l’acheteur attend à payer - ou un vendeur reçoit - pour une parcelle de bien immobilier, et où l'acheteur et le vendeur sont tous deux informés. Pour être informé, la plupart des personnes se tournent vers un expert licencié, certifié et professionnel afin que ce dernier leur fournissent l’estimation la plus juste de la vraie valeur de leur propriété. L’inspection Que peut-on donc trouver dans une expertise immobilière ? Tout commence avec l’inspection. Le devoir de l’expert est d’inspecter la propriété devant être expertisée afin d’établir la vrai condition de cette propriété. Il ou elle doit en fait voir les différentes caractéristiques, telles que le nombre de chambres à coucher, la localisation, et ainsi de suite, afin de s'assurer qu'elles existent vraiment et sont dans des conditions qu’un acheteur censé attend. L’inspectio inclut souvent un dessin de la propriété, en s’assurant de l’exactitude du mètre carré exact et en retransmettant l’agencement de la propriété. Mais plus important, l’expert recherche les caractéristiques évidentes - ou les défauts - qui pourraient affecter la valeur de la maison. Une fois le site inspecté, un expert utilise deux ou trois approches pour déterminer la valeur du bien immobiler: Une approche de coût, une comparaison de vente, et, dans le cas d'une propriété à louer, une approche de revenu. L'Approche de Coût L’approche de coût est la plus facile à comprendre. L’expert utilise l’information sur les coûts de construction locale, les taux de main d’œuvre et autres facteurs, afin de déterminer le coût de construction d’une propriété similaire à celle expertisée. Cette valeur fixe souvent la limite supérieure selon laquelle une propriété devrait être vendue. Pourquoi voudriez-vous payer plus pour une propriété existante, si vous pouvez dépenser moins et construire une nouvelle habitation à la place ? Là où il pourrait avoir des circonstances atténuantes, telles que la localisation et les installations, ces dernières ne sont générallement pas reflétées dans l'approche de coût. La Comparaison des Ventes Au lieu de cela, les experts se fondent sur l’approche de la comparaison des ventes pour évaluer ces types d’éléments. Les experts apprennent à connaître les voisinages dans lesquelles ils travaillent. Ils comprennent la valeur de certaines caractéristiques pour les résidents de cette zone. Il connaissent les distributions de la circulation, les centres scolaires, les voies express embouteillées, et utilisent ces informations pour déterminer les qualités de la propriété qui feront une différence de valeur. Puis, l’expert recherche les ventes récentes effectuées dans les environs et trouvent les propriétés qui sont comparables au sujet expertisé. Les prix de ventes de ces propriétés sont utilisés comme base de commencement de l’approche de comparison des ventes. En utilisant tout sa connaissance sur la valeur de certains éléments, tels que les mesures carrées, les salles de bain supplémentaires, le plancher, les cheminées ou les terrains visibles (pour n’en nommer que quelques uns), l’expert ajuste les propriétés comparables pour dessiner au mieux la propriété en question. Par exemple, si la propriété comparable possède une cheminée et que la propriété expertisée n'en a pas, l'expert peut déduire la valeur de la cheminée du prix de vente d’une habitation comparable. Si la propriété expertisée a une moitié de salle de bain supplémentaire et que la comparée n'en possède pas, l'expert pourrait ajouter un certain montant à la propriété comparable. Dans le cas de propriétés de production de revenu - telles que les maisons à louer - l’expert peut utiliser une troisième approche pour évaluer la propriété. Dans ce cas, le montant du reveni produit par la propriété est utilisé pour atteindre la valeur courante de ces revenus dans un avenir prévisible. Réconciliation En combinant les informations venues des différentes approches, l’expert est alors prêt à stipuler une valeur marchande évaluée pour la-dite propriété. Il est important de noter que même si ce montant est propablement la meilleure indication de la valeur d’une propriété, ce dernier ne peut ètre considéré comme le prix de vente final. Il existe toujours des circonstances atténuantes, telles que la motivation du vendeur, une urgence ou luttes de surenchères qui peuvent monter ou baisser le prix final. Cependant, la valeur expertisée est souvent utilisée comme une ligne directrice pour les prêteurs qui ne veulent prêter à un acheteur plus d’argent que la propriété ne vaut réellement. La vérité est que: Un expert vous aide à obtenir la plus juste valeur de la propriété afin que vous puissiez prendre les décisions les plus informées dans le domaine des biens immobiliers. |